В процветающей стране приятно не только родиться, но и умереть
Марк Аврелий

Постоянное место жительства и покупка недвижимости в Германии – мечта очень многих. Как купить недвижимость в Германии и получить право на ПМЖ в этой стране?

Что значит ПМЖ в Германии? 

Если Вы живете более 180 дней в году в Германии, то Ваше постоянное местожительство – Федеральная Республика Германия. 

Однако переезд в Германию на ПМЖ имеет помимо очевидных преимуществ еще и скрытые недостатки. Например, получая право на ПМЖ в Германии, человек становится налоговым резидентом Германии и платит налоги со всех своих доходов в соответствии с немецким налоговым законодательством. А налоговые ставки в этой стране, как известно, одни из самых высоких в мире. Многие не учитывают этот нюанс. Поэтому многоразовая годовая виза на 180 дней пребывания в стране может стать хорошей альтернативой. 

 

Главным преимуществом Германии при выборе страны для инвестирования (как в бизнес, так и приобретение недвижимости) являются следующие факторы:

  1. Германия – страна с самой устойчивой и здоровой экономикой в мире.
  2. Доходность в Германии от предоставления в аренду (наем) недвижимости является всегда стабильной и не зависит от сезонных факторов, как в европейских курортных странах.

На сегодняшний день в Германии созданы весьма благоприятные условия для покупки дома или квартиры при достаточно низких ипотечных ставках (3–6% годовых). Кроме того, немецкие банки выдают ипотечные кредиты иностранцам на тех же условиях, что и своим гражданам. Единственное отличие в кредитовании между резидентами и нерезидентами страны заключается в том, что банки могут потребовать более высокий авансовый платеж из-за отсутствия кредитной истории в Германии. Цены на недвижимость в целом также остаются стабильными, хотя и наблюдается небольшой рост в некоторых городах (например, в Мюнхене, Гамбурге). Важным аргументом в пользу покупки недвижимости в Германии является и тот факт, что стоимость жилья в Германии не так высока, как, например, в Англии, где аналогичная квартира будет стоить в два раза дороже.

Покупка недвижимости в Германии – это долгосрочное вложение, поскольку спекуляции со сделками купли-продажи не приносят значительной прибыли. Доход инвестора формируется путем предоставления недвижимости в аренду, которая не только полностью покрывает ипотечный платеж, но и приносит дополнительную прибыль.

Рассмотрим пример. Покупая среднюю двухкомнатную квартиру во Франкфурте-на-Майне по цене €71000, вы инвестируете €20000 (сумма депозита), получая в немецком банке на оставшуюся сумму ипотечный кредит сроком на 15 лет под 3,65% годовых. Таким образом, сумма ежемесячных выплат составит €366. Подобную квартиру вы сможете сдать за €600 в месяц, при этом полностью погашая расходы по ипотеке и оставаясь в прибыли (€600 – €366 = €234 в месяц).

Рынок аренды в Германии широко развит, что связано, в первую очередь, с тем, что количество немцев, владеющих собственным домом, значительно меньше, чем собственников в других европейских странах (около 42% – это самый низкий показатель во всем Европейском Союзе).

Важным фактором для инвесторов является также то, что иностранцы без ограничений могут приобретать жилую и коммерческую недвижимость на всей территории Германии, оформив ее на физическое или юридическое лицо. Для этого нужен лишь действующий заграничный паспорт и финансовые средства.

Как видите, купить недвижимость в Германии не так уж и сложно.

Процедура оформления покупки недвижимости

Расчеты между продавцом и покупателем осуществляются посредством банковских переводов или за наличные. Юридических ограничений для открытия иностранцами счетов в немецком банке нет, но у клиентов с непрозрачным финансовым прошлым могут возникнуть сложности, так как в Германии достаточно строгое законодательство по борьбе с отмыванием незаконных капиталов.

Для удостоверения личности и при открытии счета необходимо присутствовать лично. Действующий в банковской системе ФРГ способ «почтовой легитимации» клиента, когда каждый гражданин может удостоверить личность банку в любом почтовом отделении страны, не действует в отношении иностранцев.

С требованиями банка к оформлению и перечню запрашиваемых документов желательно ознакомиться заранее. Чаще всего от иностранных клиентов требуются загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и правильно заполненные банковские формуляры. Но некоторые банки могут потребовать также справку-рекомендацию.

Счет открывается в евро. Договор на его обслуживание заключается после проверки банком документов и данных клиента. Деньги на счет можно вносить сразу после открытия.

После окончательного выбора объекта и принятия решения о его покупке составляется договор купли-продажи: в нем указывают условия и форму оплаты. Его подготовка и подписание происходит в присутствии немецкого нотариуса. Последний производит проверку прав собственности продавца, оформляет все необходимые документы, включая денежные расчеты и переход права собственности к покупателю.

После подписания договора обеими сторонами нотариус открывает специальный нотариальный счет для данной сделки. После того, как нотариус убедится, что сумма полностью внесена, он отправляет документы в ведомство по регистрации прав на недвижимое имущество, и в течение двух месяцев покупатель получает выписку из «Книги регистрации собственности» («Поземельной книги»). Только после занесения права собственности покупателя в «Поземельную книгу» нотариус имеет право перечислить с нотариального счета деньги продавцу объекта. 

Покупатель получает по почте два экземпляра удостоверенного нотариусом договора купли-продажи. Так как продавец получает свои деньги после того, как покупатель приобрел право собственности, случаи мошенничества при сделках с недвижимостью сведены к минимуму. Полная процедура купли-продажи недвижимости занимает в среднем 2–3 месяца, но присутствие покупателя обязательно только при подписании договора.

Покупатель платит налог на покупку недвижимости, который в Берлине составляет 4,5%, в остальных землях – 3,5% от суммы, зафиксированной в договоре купли-продажи. При приобретении сельскохозяйственной земля или производственных площадей налог может достигать 6%. От 1,5% до 2% от этой суммы (в зависимости от цены покупки) составляет стоимость услуг нотариуса и внесение изменения в «Поземельную книгу», еще в 0,5% обходится гербовый сбор. Формально покупается не квартира, а относящаяся к ней доля участка земли, на котором стоит дом. Именно поэтому речь идет о налоге на землю и «Поземельной книге».

Комиссия агенту составляет 3–6% от цены объекта и вносится покупателем. Комиссионные облагаются НДС в размере 19%, т. е. общие расходы на маклера составляют от 3,57% до 7,14%. Величина этой суммы уменьшается с увеличением стоимости объекта недвижимости. Все сборы оплачиваются в день подписания контракта у нотариуса.

Часто недвижимость покупают на юридическое лицо: многие иностранные фирмы приобретают как нежилые помещения (офисы, склады), так и жилье для своих сотрудников. 

Общество с ограниченной ответственностью (GmbH)

Наиболее привлекательной организационно-правовой формой для иностранного бизнеса является общество с ограниченной ответственностью (GmbH). Учредителями GmbH могут быть одно или более физических или юридических лиц, в том числе иностранные лица и лица без гражданства. Они отвечают только своими взносами, но не личным имуществом. Учредители назначают одного или нескольких управляющих фирмы. Полученная по итогам года прибыль распределяется соответственно размерам долей участников компании. Уставной капитал является имуществом юридического лица, который формируется из оговоренных в учредительном договоре вкладов учредителей. Вклады должны быть сделаны в денежной форме или в виде передаваемых обществу вещей. Лучше вносить уставной капитал в денежной форме, так как передача вещей требует предоставления экспертизы стоимости, что значительно замедляет процедуру учреждения.

Участники GmbH подписывают учредительный договор, необходимый даже тогда, когда учредителем является одно лицо. В нем должны в обязательном порядке содержаться следующие сведения: наименование фирмы, официальный юридический адрес, виды деятельности, размер уставного капитала, распределение долей между учредителями, продолжительность существования, назначение и полномочия управляющих. Договор заверяется у нотариуса. Затем новое общество регистрируется в суде, о чем делается запись в «Торговом реестре». С этого момента GmbH обретает статус юридического лица. Процедура занимает в среднем 6–8 недель.

Покупка строящегося жилья в Германии

Процесс оформления в случае приобретения строящегося жилья аналогичен покупке готового объекта недвижимости. По договоренности с застройщиком, можно производить оплату в рассрочку. Застройщик предоставляет 5 лет гарантии на строительство после сдачи объекта в эксплуатацию. В случае возникновения в этот период недостатков в объекте, они устраняются за счет продавца.

Нерезиденты Германии также имеют право приобретать земельные участки под строительство либо земельные участки со старой недвижимостью с правом ее дальнейшего переоборудования.

Однако необходимо учитывать, что процесс строительства в Германии очень жестко урегулирован на законодательном уровне. При строительстве объекта на покупателя земельного участка возлагается ответственность за подготовку, планирование и выполнение всех работ на участке.

Еще до совершения сделки по приобретению земли необходимо получить информацию о том, что на ней разрешено строительство жилых построек. План строительства или переоборудования жилья в обязательном порядке должен быть согласован с местными властями. Во избежание возникновения претензий и исков при строительстве лучше прибегнуть к услугам квалифицированных специалистов в области строительства.

Ипотека для нерезидентов Германии

Нерезиденты Германии также имеют право на ипотечные кредиты в целях покупки недвижимости (при соблюдении определенных требований). 

Основные требования любой кредитной организации в Германии состоят в следующем:

  • у заемщика должно быть не менее 50% собственных средств на приобретение объекта недвижимости, 
  • он должен иметь постоянный доход для погашения кредита, содержания недвижимости и обеспечения личных нужд. 

Второй блок требований посвящен самому объекту недвижимости. Его стоимость не должна опускаться ниже 50 000 Евро, объект должен располагаться в ликвидном районе и быть в пригодном для жилья состоянии.

Временные рамки ипотеки определяются по согласованию с банком, от их длительности напрямую зависит процентная ставка и сумма погашения самого кредита.